בירוקרטיה, מאז ומעולם, נתפסה כעניין מעיק שהיינו עושים הכול כדי להימנע ממנו. בעולם התכנון והבניה, הבירוקרטיה יכולה להיות ארוכה ומסועפת, אך בסופו של יום, היא מבטיחה לנו כי הבית שאנו עתידים לחיות בו יהיה בטוח וראוי למגורים. הפעם, אספנו את כל המידע הבירוקרטי והמעשי שיש לקחת בחשבון בבקשת היתר לבניה ועשינו בו סדר. מיהו עורך הבקשה? אילו יועצים קשורים בהוצאת היתר בניה ומתי נוכל להימנע מכך? את כל התשובות לשאלות אלו ועוד ניתן למצוא במאמר הבא.
מתי נזדקק להיתר בניה?
בין אם מדובר בשיפוץ מבנה קיים או בבניה חדשה, אנו זקוקים להיתר בניה. לא כל עבודת שיפוץ זקוקה לאחד כזה בהכרח. היתר נדרש רק כאשר מתוכנן שינוי קו הקונטור המקורי של המבנה או חזותו. תהליך העבודה הוא כזה: אנו כבעלי הבית או הקרקע מתקשרים עם אדריכל עבור עריכת הבקשה והוא פונה לקבלת מידע להיתר. לאחר מכן, מתבצע התכנון האדריכלי. השלב הסופי הוא אישור הבקשה והתחלת העבודות, או לחלופין דחייה עבור השלמת מסמכים או תיקונים לקבלת אישור, או דחיית הבקשה על הסף.
אילו מסלולים קיימים עבור היתרי בניה?
הרשויות המקומיות שואפות לייעל את תהליכי הבניה והגשת הבקשות ומכירה בשונות שחלה בהן. לכן, היא קובעת מדרג של מסלולי רישוי: הליך רישוי במסלול מקוצר, מסלול מלא, מסלול הקלה ומסלול של עבודות הפטורות מהיתר.
הליך מקוצר
תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קובע מסגרת עבודות הכרוכות בהליכים זהים לתהליך המלא, אך קצרים יותר. אם אנו עומדים בתנאים המקדימים, האדריכל יכול להגיש בקשה להליך מקוצר עבור העבודות הבאות:
- הקמת פרגולה הבולטת עד ארבעה מטרים מהקיר החיצוני
- הקמת סככה או מצללה (אם אינן עומדות בתנאים עבור פטור)
- תוספת בניה בקומת הקרקע עד 25 מ"ר
- סגירת מרפסת מקורה
- שינוי בפתחים או במעטפת המבנה
- הוספת מרחב מוגן
פנייה לאדריכל עבור תיאום ציפיות בקשר לצרכים שלנו יכולה לחסוך לנו הרבה מאוד כסף וכאב ראש. זאת מכיוון שאדריכל מנוסה יכול להציע מגוון פתרונות יצירתיים שיענו על הצרכים שלנו מבלי להזדקק להיתר בניה מלא או מקל. הוא יזהה את ההזדמנויות להפיק את המיטב מהקיים ויבין מתי ניתן לבחור בחלופות המאפשרות פנייה להליך מקוצר או הימנעות מבקשה.
המסלול המלא
הבקשה להיתר במסלול זה היא למעשה בקשה עבור כל שינוי בקונטור המבנה ו/או בחזותו אשר מותר בזכויות הבניה ושלא נכלל בהליכים המצריכים הקלות מסוימות. במסלול זה נדונות בקשות הדורשות שינויים הנדסיים, או שקיים בהן אתגר כלשהו לסביבה בהקשר לתשתיות, מפגש עם חזית הרחוב או שטח ציבורי פתוח.
מסלול הקלה
מסלול זה נקבע עבור גמישות תכנונית במציאות בה תהליכי בניה יכולים לקחת שנים רבות, בעוד תנאי השטח, הסביבה והצרכים משתנים ללא הרף. כאשר מדובר בשינוי קל בקו הבניין או בקומות – נגיש בקשה במסלול הקלה. לכל הקלה קיים גבול ברור שהופך בשלב אחר ל"סטייה ניכרת" מהוראות התוכנית. אדריכל מנוסה ידע לנווט בין הצרכים שלך כלקוח לבין האפשרויות הקיימות במסלול זה. ייתכן שבשנת 2023 מסלול זה כבר לא יהיה רלוונטי, אבל אנחנו תמיד כאן עם האצבע על הדופק וממשיכים לעדכן.
קבלת פטור מהיתר בניה
כדי להקל ולייעל את העבודה עוד יותר, הרשויות המקומיות מגדירות מראש עבודות שיפוץ או בניה שאינן דורשות כלל היתר בניה, אך חלקן מחייבות דיווח לרשויות. אלו כמה מהן לדוגמה:
- הקמת גדרות ושערים עד גובה 1.5 מטרים שאינם פונים לרחוב או לשטחים ציבוריים פתוחים וללא פגיעה בתשתיות
- הקמת גג או סוכך מחומרים קלים או קירוי המגן מהשפעות מזג האוויר
- החלפת רכיבים קיימים כמו רעפים, ריצוף, חלונות, תשתיות וחיפוים מסוימים – אם מדובר בהחלפה זהה מבחינת מיקום ומידות המוצר.
ואיך אפשר בלי אגרות והיטלים
התשלום עבור תוספות בניה או בניה חדשה משתנות בהתאם לתנאים בשטח, כאשר הממוצע בשוק הינו כמה מאות שקלים לכל מטר רבוע חדש. אם מדובר בתוספת בניה, הרשויות יגבו מאיתנו את האגרות עבור החלק היחסי שהתווסף. כלומר, אם שטח הבית שלנו הוא 140 מ"ר וקיבלנו היתר בניה עבור 50 מ"ר נוספים – אגרות והיטלים ייגבו עבור אותם 50 מ"ר בלבד.
לקחת נשימה עמוקה – הכירו את מסגרת הזמנים
כמובן שמדובר בממוצע ולוח הזמנים תלוי במשתנים רבים על חלקם יש לנו שליטה ועל רובם – לא. תהליך בקשה להיתר יכול לנוע בין 8-18 חודשים, אם מתנהל באופן תקין. אם הגשנו בקשה במסלול לא מתאים או פספסנו הגשת מסמכים, או איננו בקיאים בהליך זה באופן מיוחד – אנו עלולים להמתין לאישור הבקשה גם למעלה משנתיים.
הוצאת היתר בליווי אנשי המקצוע המתאימים
המאמר הזה נוגע על קצה המזלג בהיבטים שונים בתהליך המורכב של הוצאת היתר בניה בארץ. כדי להיות בטוחים שהליך זה מתקיים במסלול הנכון ובמסגרת הזמנים המיטבית, אנו ממליצים לך לפנות לאדריכל המתמחה בין היתר בתחום הבניה והשיפוצים – החל מבקיאות במסלולים השונים ועבודה עם היועצים המתאימים ועד בחינת כלל האפשרויות העומדות בפניך. כך, מתאפשר התכנון המדויק לצרכים שלך ולתנאי השטח. בחירה באדריכל מתאים יכולה להפוך גם תהליך מורכב שכזה לפשוט ויעיל.