רכישת דירה מקבלן היא אפיק נפוץ לקניית בית כיום בישראל, בין אם זכינו בהגרלת מחיר למשתכן או רכשנו נכס בפרויקט חדש של יזם מוכר. כאשר אנו רוכשים דירה "על הנייר" מקבלן, החוזה עליו אנו חותמים כולל בתוכו את מפרט הדירה, חלוקת הפנים, מיקום התשתיות ועוד. כדי לוודא שנקבל מפתח לדירה החדשה שתתאים לצרכים שלנו באופן אישי, קיימת מחלקה נוספת שכדאי להכיר – מחלקת שינויי דיירים. במאמר הזה נתמקד ברגע שאחרי חתימת החוזה ובאפשרויות שלנו לבצע את השינויים וההתאמות הדרושות לנו בדירה.
האם דירת קבלן היא גזרת גורל?
רגע לפני שנכיר את מחלקת שינויי הדיירים, כדאי להבין מדוע היא כה משמעותית בתהליך הרכישה. כאשר קבלן או יזם מוציא לפועל פרויקט, הוא שואף לנצל את מירב זכויות הבניה בשטח נתון ולמקסם את כמות הדירות לאכלוס המוצעות בפרויקט. כאשר מדובר בבניין או במגדל דירות, לרוב נמצא מספר טיפוסים של דירות, כאשר כל טיפוס דירה מותאם לקהל יעד שונה. כך, ניתן למצוא בפרויקט אחד גם דירות פנטהאוז ודירות יוקרה וגם דירות חמישה חדרים או שלושה חדרים סטנדרטיות יותר.
צורך זה מצד הקבלן יוצר את המציאות הרווחת כיום בעולם הנדל"ן בה דירות משוכפלות נהנות מיחסי ציבור שליליים תחת הכותרת "דירות קבלן". המושג הזה לרוב מתאר דירות משוכפלות ונעדרות ייחודיות או התייחסות לצרכיו הייחודים של כל דייר. כדי לשנות זאת ולהתאים את הדירה לצרכי הדיירים, קמה מחלקת שינויי דיירים, הנועדה לאפשר לנו כרוכשים לבצע שינויים מסוימים בשני ממדים – התכנוני והעיצובי. כדי לעבוד באופן יעיל מולה, מומלץ לפנות למשרד אדריכלות המתמחה בתחום זה.
מחלקת שינויי דיירים – נעים להכיר
למעשה, חלק בלתי נפרד מתהליך רכישת דירת הקבלן הוא העבודה מול מחלקת שינויי דיירים של הפרויקט שלנו. בזכות המחלקה הזו ועבודה נכונה ויעילה מולה, אנו יכולים להתאים את דירת הקבלן הסטנדרטית לצרכינו כדיירים לאורך השנים. המחלקה עצמה מתפקדת כחוליה מקשרת בין הקבלן לבין רוכש הדירה ותחת אחריותה נמצאים הצעדים הבאים:
- העברת הצעת מחיר עבור השינויים שהוגשו
- הפקת תוכניות עבודה והורדה לביצוע
- מענה לכל תקלה או תהליך בירוקרטי נוסף
אילו בקשות לשינויים ניתן להגיש למחלקת שינויי דיירים?
כחלק מחתימה על חוזה רכישת הדירה מול הקבלן, מוסדר נושא השינויים עליו אמונה מחלקת השינויים. בחוזה יוגדר לוח זמנים בו ניתן לבקש את השינויים ועד איזו עלות תינתן הטבה או הנחה כחלק מעסקת הרכישה. השינויים הנפוצים בהם מטפלים מתאמי השינויים יהיו לרוב:
- שינוי חלוקת הדירה
- הוספת נקודות חשמל
- שינוי חומרי גמר כמו ריצוף וחיפויים
- תכנון מטבח שונה
- בחירת דלתות פנים וגוון
העקרון החשוב ביותר – עמידה בזמנים
כאשר מדובר בתהליך של תכנון אדריכלי והפקת סט תוכניות עבודה מאושרות וחתומות – אין מקום להתמהמה. לכן, כלל האצבע הראשון לעבודה יעילה ונכונה מול מחלקת שינויי דיירים הוא עמידה בלוח הזמנים שהוגדר מראש בחוזה עליו חתמנו. מרגע שנסגר חלון ההזדמנויות הזה, כל שינוי נוסף לא ייכלל בתוכניות לביצוע או יגרור עלויות נוספות.
תחומי אחריותה של מחלקת שינויי דיירים
- חוליה מקשרת בין היזם או הקבלן לבין הרוכש
- הפקת תוכניות עבודה בהתאם לשינויים שאושרו עבור תכנון פנים הבית
- תמחור השינויים בפרויקט בהתאם לבקשת הדייר הנכנס
כיצד משרד אדריכלות יכול לסייע בעבודה מול מחלקת שינויי דיירים?
במקרים רבים, אדריכל או מעצב פנים נכנסים לתמונה בסמוך לרכישת הדירה מהקבלן או מהיזם. הסיבה העיקרית לכך היא בקיאותו של איש המקצוע בחוזה הייחודי הנחתם בין הרוכש לקבלן, אשר מסדיר בין היתר את חלון הזמנים לעבודה מול מחלקת שינויי דיירים. כדי שניתן יהיה להפיק את המיטב בשלב זה ולהתאים את דירת הקבלן לצרכים הפרטיים שלנו כדיירים העתידיים של הנכס, עבודה יעילה של משרד אדריכלות מול אותה מחלקה הינה הכרחית.
הכרות עם עולם התכנון והבנייה
תכנון אדריכלי הוא מלאכתו העיקרית והמשמעותית ביותר של משרד אדריכלות. עמידה בקשר קבוע מול קבלנים, ספקים ויועצים שונים הינה הכרחית לעבודתו. כאשר מתקשרים בחוזה מכר עם קבלן ועובדים מול מחלקת שינויי דיירים – הידע הרב שנצבר וההכרות המעמיקה עם אותם גורמים מהווה יתרון שקשה להתחרות בו.
עריכת תוכניות מדויקות
ייתכן כי כל דייר שרכש דירה בפרויקט שוכר את שירותיו הפרטיים של משרד אדריכלות בהתאם לצרכיו. בשל כך, מחלקת שינויי דיירים מתמודדת עם אינספור תוכניות שאינן אחידות ברמתן המקצועית. בחירה באדריכל בעל ניסיון ספציפי בעבודה מקצועית מול המחלקה אשר בקיא באופן הגשת הבקשות יכול לחסוך לנו זמן יקר ועוגמת נפש.
בקיאות במחירי השוק
בחירה במשרד אדריכלות פעיל העוסק בתכנון ועיצוב בשגרה, מעניקה יתרון לתהליך הגשת בקשת השינויים. בקיאות במחירי השוק הקיימים והיכולת להשוות מחירים בזמן אמת היא כלי עבורנו כרוכשי הדירה, שישמש אותנו לחסכון כספי משמעותי, לדיוק התוכניות והצרכים שלנו ולהתאמה אידיאלית לתקציב העומד לרשותנו. אם התגלה פער משמעותי בין הצעת המחיר לפי מחירון דקל לבין המחירים בשוק, או בין אם הוכנסו שינויים ושירותים נוספים שתומחרו כחלק מההצעה – חשוב כי האדריכל שבחרנו יקפיד לעבור עליה בזמן אמת, ויסייע לנו להימנע מהוצאות מיותרות.