הרגע בו אנו רוכשים נכס על הנייר, אשר בעתיד יהפוך להיות הבית שלנו הוא אחד מהרגעים המשמעותיים ביותר בחיינו. לצד ההשקעה הכספית האדירה, מונחים החלומות והתקוות שלנו לאיכות החיים שביקשנו לעצמנו. אם איננו נמנים עם אנשי המקצוע מתחום הנדל"ן או הבניה, או מתחום התכנון כמו אדריכל או מעצב פנים, ייתכן ואנו מתקשים לדמיין את הבית שלנו בצורה תלת ממדית ולחוש אותו. כדי להימנע מעוגמת נפש ולרכוש את הדירה שתשרת אותנו על הצד הטוב ביותר, גם אם איננה קיימת עוד, יש לנו כמה הצעות שיסייעו לך להסיר כמה מכשולים מהדרך.
שלב הבדיקות המקדימות
רכישה על הנייר מתבצעת מול תכנון אדריכלי קיים על שטח נתון, או כחלק מרכישה בפרויקט קבלני שעתיד לקום, או לחלופין, רכישת קרקע למען הקמת בית. בכל אחת מהאפשרויות, יהיה עלינו לערוך שלל בדיקות בהתאם לצרכים ולאופי הפרויקט. אלו כמה צעדים כלליים שמומלץ לבצע כאשר אנו ניגשים לרכישה שכזו. כדי להיות על הצד הבטוח, ניתן להתייעץ גם עם אדריכל או מעצב פנים, אשר יכולים להנחות אותנו לגבי בדיקות נוספות ומתאימות.
קבלת התוכניות
בשלב הראשון, נבקש מהקבלן או מהיזם את תוכניות המבנה שעתיד להיבנות. לצד זה, נבקש לעיין בכל המידע הקשור והמפורט במפרט הדירה שלנו ונוגע להיבטים בטיחותיים וסגנוניים.
שלב אימות המידע
לאחר שקיבלת לידיך את התוכניות והמידע הכללי על האתר בו מתוכננת הקמת המבנה, מגיע שלב אימות המידע. גם אם המצגת של הקבלן היתה מרשימה במיוחד, החוזה נראה תקין וכל ההתנהלות מעוררת בכם תחושת סיפוק – חשוב לאמת את המידע מול הגורמים השונים. אם אין לך ביטחון מלא שיש לך את כל המידע הנדרש, חשוב להביא את כל הנתונים שברשותך לפגישת ייעוץ עם אדריכל או מעצב פנים שיבחן ויאמת עבורך את המידע.
בדיקת בעלויות
רגע לפני שנרכוש את הדירה על הנייר, חשוב לבחון את הבעלויות על השטח. בדיוק כפי שאנו עושים בדיקת יכולת וחוסן עבור הקבלן או החברה היזמית, נעשה בדיקה שכזו על הקרקע עליה יקום הנכס שאנו עתידים לרכוש. בעלויות הקרקע מוסדרות מראש והקבלן מודע אליהן. מדובר בתקלה משמעותית ולא מקצועית מצב הקבלן. אך כדי להיות בטוחים – חשוב לעשות את הבדיקה הזו.
בדיקת ייעוד השימוש
לכל מגרש ייעוד שונה. לדוגמא – ייעוד עבור מגורים, מסחר, שטח ציבורי פתוח, מחסנים, משרדים ועוד. ייעוד המגרש מגביל את הבניה העתידית לייעוד, אלא אם כן נעשה תהליך של שינוי ייעוד. ייתכן ואנו עומדים בפני רכישת מגרש ואנו מתכננים להקים עליו בית – אין הדבר ברור מאליו כי ייעוד הקרקע הוא עבור מגורים.
בחינת השטחים המשותפים
אם רכשנו דירה בבניין מגורים, חשוב לבחון את נושא השטחים הציבוריים והמשותפים לדיירים. לבדיקה הזו שתי השלכות משמעותיות:
- השלכות על איכות החיים שלנו שנעה בין פרטיות לציבוריות ושיתוף
- תשלום עבור ועד הבית
שטחים ציבוריים או משותפים יכולים להיות מעליות, לובי כניסה, חצר בניין משותפת ועוד. בחינה של שטחים אלו יכולה להעלות שאלות רלוונטיות לגבי מידת ההתאמה שלכם אל הנכס בהיבט הכלכלי והאישי.
ניצול מרבי של זכויות הבנייה
כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, ניתן להניח כי זכויות הבניה נוצלו במלואן. אולם, קיימים מקרים בהם הדבר איננו ברור מאליו ועל כל פנים – מומלץ תמיד לוודא מול נסח הטאבו והתב"ע. כך, ניתן בשלב מאוחר יותר לשנות את התכנון בהתאם לצרכינו מתוך ידיעה והכרות עם זכויות הבניה שאנו רוכשים. מעצב פנים ואדריכל בעל ניסיון בתחום ידע לבחון את המידע הרלוונטי ולהציג עבורנו את התמונה המלאה.
מה עתיד להתרחש בסביבת המגורים?
באתר העירייה ניתן להיחשף לתוכניות עתידיות עבור אזור המגורים שבחרנו, דרך דף המידע. כך ניתן לבחון את איכות החיים שביקשנו לעצמנו מול תכנון ופיתוח האזור. בבדיקה שכזו, ניתן לאתר הקמת בתי ספר עתידיים או גני ילדים, גינות ציבוריות, כבישים ראשיים, תשתיות משמעותיו ועוד. כך, אם אנו מעוניינים לרכוש נכס לבניה בסמוך לגן ילדים שיקל על שגרת החיים שלנו, נדע כי לא מדובר בהימור.
ואחרי שאספנו את כל המידע הזה – הגיע הזמן לפגישה עם אדריכל
איסוף המידע שהזכרנו בסעיפים הקודמים חיוני ויכול לסייע לנו להגיע מוכנים יותר לפגישת ייעוץ מקצועית עם אדריכל. ייתכן ולא נצליח לאסוף את כל המידע בכוחות עצמנו, לעיתים הוא איננו נגיש או גורמים מסוימים מונעים מאיתנו את הגישה לכך, גם אם הדבר מנוגד לחוק. לכן, במהלך פגישת הייעוץ עם האדריכל, ניתן לבחון את החומר הקיים ולהבין מה חסר לנו כדי להתחיל בתהליך הרכישה. כאשר כל המידע פרוס לנגד עיניו של האדריכל, תכנון הבית או ההתמודדות מול מחלקת שינויי דיירים הופכת ליעילה ומדויקת יותר מולכם ומול בעלי המקצוע המעורבים בפרויקט.
כיצד אדריכל ומעצב פנים יכול לסייע לנו ברכישת נכס לבניה?
מלבד העובדה כי מדובר באיש מקצוע מהשורה הראשונה בכל הנוגע לתכנון על הנייר, מצויים בידיו כלים שונים היכולים לעזור לנו לקבל מושג רחב יותר לגבי הנכס אותו אנו עתידים לרכוש. בין אם מדובר בהדמיות אדריכליות, או בחינה של תשתיות והתאמת התכנון הנתון לצרכינו, או בין אם בגישור בעזרת שיח מקצועי מול הקבלן או היזם.